Избранное
Разместить объявление

Переуступка права требования

Один из способов приобретения квартир на первичном рынке недвижимости. Под переуступкой прав понимается такая сделка, когда права и обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с застройщиком договор к новому лицу.

Переуступка прав по договору возможна независимо от того, какой был первоначально заключен договор с застройщиком и не зависит от схемы его оформления. Переуступка возможна по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и пр.

Если первоначально заключен договор о долевом строительстве – то перейдут установленные в нем права, если предварительный договор продажи – то права по нему, договор соинвестирования – права по договору соинвестирования и т.д. При вексельной схеме кроме передачи прав по предварительному договору купли-продажи должна произойти переуступка векселя путем совершения передаточной надписи (индоссамента). Если для оплаты строящейся квартиры применялась страховая схема, то должен измениться и договор страхования.

Будущий покупатель прав на квартиру получает возможность купить площадь в доме, который уже распродан, продажи квартир в котором приостановлены и т.д.

Продавцы недвижимости пользуются этой схемой чаще всего при продаже «инвестиционных» квартир, покупая жилье на этапе закладки фундамента, они выставляют квартиры на продажу на последней стадии реализации проекта. При этом доходность такой операции может доходить до 100% годовых.

На практике переуступка прав на квартиру невозможна без активного участия компании-застройщика. От нее необходимо получить информацию о том, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, а какие еще необходимо выполнить, письменное разрешение на переуступку и другую информацию. Необходимо убедится в том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, учтен первоначальным инвестором. Обычно застройщик не отказывает в получении необходимой информации, но устанавливает плату за переоформление документов или выдачу согласия на переуступку прав.

У застройщика нужно получить полный пакет документов по дому, выяснить состояние строительства и взаиморасчетов продавца права с застройщиком.

При покупке по переуступке одним из основных рисков являются «двойные продажи», поскольку единого реестра договоров в стране не ведется и договора уступки не подлежат какой-либо регистрации. Обычно, крупные и проверенные застройщики ведут свой реестр. Единственный тип договоров, по которым ведется государственный реестр – договор долевого участия в строительстве, по которым также регистрируются переуступки прав. Но таких договоров застройщики пока на практике в 99% случаев не применяют.