Элита по-сочински

Классификация жилой недвижимости по-прежнему остается одной из сложных задач современного риэлторского рынка. Единых общепринятых критериев для классификации сегодня не выработано. Это связано с изменчивостью рынка, неравномерностью его развития в различных регионах и сегментах, многообразием проектов самой недвижимости. Появление новых строительных технологий и материалов, растущие и меняющиеся требования покупателей и арендаторов недвижимости требуют постоянной корректировки любой классификации. Кроме того, не секрет, что отсутствие четких критериев классификации дает свободу маневра для застройщиков и продавцов недвижимости в непростых условиях отечественного рынка

Нередко на практике заявляемый продавцом или застройщиком элитный класс жилья не соответствует предъявляемым к нему высоким требованиям, а часто и не может им соответствовать в силу объективных причин: сложившейся городской инфраструктуры, экономических и социальных условий российской реальности.

По этой причине мы отказались от деления элитного жилья на подклассы. Тем более, что, по мнению экспертов, объектов, соответствующих классу de luxе (элитного жилья категории А) немного даже на столичном рынке недвижимости.

В классификации Вестум.RU, которая не претендует на универсальность, мы опирались на опыт специалистов, в том числе и столичного рынка недвижимости, но пытались при этом учесть специфику города Сочи.

Основными критериями классификации специалисты считают следующие:

1. Местоположение объекта (в условиях Сочи – расстояние до моря и центра города).

2. Видовые характеристики (вид из окон квартиры).

3. Количество квартир в доме.

4. Репутация застройщика и подрядчика.

5. Характер проекта – индивидуальный/типовой.

6. Наличие/отсутствие профессионального управления домом.

7. Качество строительных материалов, внутренней и внешней отделки.

8. Наличие/отсутствие придомовой территории и качество ее обустройства.

9. Наличие парковки.

10. Уровень безопасности и технического оснащения дома.

11. Наличие и уровень внутренней инфраструктуры здания.

12. Уровень систем коммуникации (вентиляции, кондиционирования, автономные системы энергообеспечения и т.д.) и технического оснащения дома (Интернет, цифровая телефонная линия, кабельное телевидение, ГТС и т.д.).

13. Планировка квартир.

Наиболее распространенным и универсальным остается деление недвижимости на категории elite, business и econom.

Elite-класс

1. Месторасположение. В условиях Сочи чаще всего – это максимальная близость к морскому побережью (от 500 м до 1 км) и к центру города (расстояние от 5 максимум до 10 км), в экологически благополучном районе или лесопарковой зоне и т.п.

2. Видовые характеристики – окна квартиры с живописным панорамным видом на морское побережье, лес, парк.

3. Количество квартир в доме. До последнего времени считалось, что дом, имеющий более 50 квартир, не может относиться к сегменту элитной недвижимости. Однако сегодня появляются элитные проекты массовой застройки, которые по всем прочим параметрам – месторасположению, уровню отделочных материалов, качеству строительства, инфраструктуре – можно отнести к этой категории.

4. Застройщик, подрядчик – с серьезной репутацией на рынке элитной недвижимости.

5. Проект дома – уникальный или индивидуальный архитектурный проект с использованием строительных и отделочных материалов класса "люкс".

6. Профессиональный менеджмент дома.

7. Материал каркаса и стен – монолит, железобетон

8. Обязательное наличие благоустроенной придомовой территории. Благоустройство территории может иметь много вариантов: от мощения, освещения, озеленения, прогулочных зон, беседок и скамеек, до ландшафтного дизайна и оборудованной набережной. Повышает класс объекта наличие на территории спортивной и досуговой инфраструктуры (детских площадок, теннисных кортов, волейбольных площадок, катков, площадок для барбекю и т.д.).

9. Наличие крытой парковки с количеством машиномест не менее чем два на квартиру, возможно наличие автомойки и автосервиса в зоне автостоянки. Необходим также лифт или отапливаемый проход в холл или в квартиру. Наземная (гостевая) парковка должна находиться на внутренней территории дома.

10. Высокий уровень безопасности жильцов обеспечивается двух-трехуровневой системой контроля доступа: на территорию, в вестибюль здания, в подземную парковку, в квартиру. В ее структуру должны входить как вооруженная охрана и консьерж, так и технические средства (видеонаблюдение, система электронной охраны квартир).

11. Развитая внутренняя инфраструктура: сервис-центр, фитнес-центр, SPA-центр, бассейн, пункты бытового обслуживания, магазины и т.д., куда нет доступа лицам, не проживающим в доме.

12. Коммуникации:

по СниП энергоснабжение свыше 10 кВт на квартиру, трехфазное (плюс аварийное электроснабжение), централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль, дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки, индивидуальный тепловой пункт, лифты от ведущих мировых производителей, современные слаботочные и коммуникационные сети, особые опции инженерного обеспечения. Средства связи: цифровая телефонная линия, выделенная Интернет-линия, спутниковое телевидение и т.д.

13. Требования к планировке:

а) свободная планировка квартир (по СНиП для категории повышенной комфортности (более 40 кв. м/чел.);

б) соотношение общественных зон (входных и междуэтажных холлов, лестничных площадок и т. п.) и общей жилой площади дома не менее 30/70;

в) потолки более 3,0 м;

г) Количество квартир на лестничной площадке – не более двух.

Business-класс

1. Месторасположение – близость к морскому побережью (до 1 км) и центру города (5-10 км от центра), в экологически благополучном районе.

2.Видовые характеристики: живописный вид из окон некоторых квартир в доме.

3. Ограниченное количество квартир – не более 100 (о количестве квартир – см. соответствующий пункт в статье об элитной недвижимости).

4. Застройщик, подрядчик с серьезной репутацией на рынке недвижимости.

5. Современный архитектурный проект с использованием качественных строительных материалов.

6. Собственная служба эксплуатации.

7. Материал каркаса и стен – монолит, железобетон, блок.

8. Безопасность: огороженная территория (может отсутствовать внутренний двор), домофон, консьерж.

9. Развитая инфраструктура дома: сервис-центр, фитнес-центр, SPA-центр, бассейн, пункты бытового обслуживания и т. д., в том числе и с возможностью доступа к ним посторонних лиц. В идеале деятельность этих служб не должна быть связана с функционированием жилой части дома (автономный вход без пересечения придомовой территории, выделенный паркинг).

10. Парковка с числом машиномест равным или в 1,5 раза большим, чем число квартир в доме.

11. Коммуникации:

наличие автономных систем энергообеспечения, современная система вентиляции, качественные лифты, система централизованного кондиционирования не обязательна, ГТС.

12. Требования к планировке:

а) свободная планировка квартир (по СНиП для категории повышенной комфортности (более 40 кв. м/чел.);

б) соотношение общественных зон (входных и междуэтажных холлов, лестничных площадок и т. п.) и общей жилой площади дома такое же, как у класса elite - не менее 30/70;

в) потолки от 3,0 м;

г) количество квартир на лестничной площадке – не более трех.

Econom-класс:

1. Месторасположение – любое.

2. Характер проекта – современный типовой проект.

3. Количество квартир в доме - как правило, больше 100.

4. Управление домом: городские эксплуатационные службы или управляющие компании.

5. Материал стен – железобетон, панель, блок, современные "легкие" технологии.

6. Придомовая территория не огорожена.

7. Безопасность: наличие домофона.

8. Возможна социальная инфраструктура в нежилых помещениях дома (магазины, салоны, бытовые службы) с открытым доступом, входящая в инфраструктуру района.

9. Парковка на придомовой территории.

10. Коммуникации: центральные сети, лифты отечественного производства, ГТС.

11. Планировка: готовые планировочные решения, наличие внутренних несущих стен.