Избранное
Разместить объявление

Что такое земля без подряда?

Алесия Юрецкая 5 сентября 2013 460

Экономические и юридические тонкости, о которых должен знать покупатель

В последние годы в Краснодарском крае наблюдается новая тенденция: стали строиться коттеджные поселки с участками без обязательного подряда на строительство. Но многие люди не знакомы с таким явлением, поэтому относятся к нему с настороженностью. Попробуем разобраться в этом понятии и взвесить все его плюсы и минусы.

Эволюция на рынке России

Участки без строений в РФ получили особенно большое распространение в кризисное время. Вспомните первые годы после распада СССР: многие горожане получали целинную, заросшую лесом землю в садоводствах от своей организации-работодателя. Люди самостоятельно выкорчевывали деревья и выравнивали ландшафт, возводили дома, домики, вагончики, сараюшки – любые строения, в которых можно перекусить и переночевать, чтобы не тратить лишнее время и деньги на дорогу до благоустроенной квартиры в городе и обратно. Для чего? Для того чтобы сажать капусту, морковку, картошку и сэкономить на еде в условиях такой нестабильности. Смена режимов власти и формы экономики, приватизация государственной собственности и последовавший глубокий экономический кризис 1998 года – все это очень тревожило большинство жителей нашей страны. Людей радовала возможность обладания доступной частной собственностью.

Спустя 10 – 12 лет ситуация сильно изменилась. Дача среднестатистического россиянина стала местом отдыха, а не способом выживания. «Пустые» участки начали пользоваться спросом для строительства индивидуальных жилых домов, а это уже земли другой категории. После выхода страны из кризиса девяностых немало людей увидели преимущества в жизни за городом – благо, уровень материальной обеспеченности населения вырос, а у многих семей появились машины. На рынках недвижимости городов в двухтысячные годы возникло множество предложений домов и коттеджей, построенных по таким архитектурным проектам, на какие у заказчика хватило фантазии и денег. Дома со всеми удобствами, евроремонтом и ландшафтным дизайном территории – на эти предложения до сих пор есть соответствующий стабильный спрос. Но не так давно на рынке недвижимости в России появилась альтернатива классическому варианту загородного жилья.

Модернизация понятия

В последние годы ленд-девелоперы учли желание большинства покупателей иметь дома вблизи социально значимых объектов: магазинов, остановок, школ, детских садов – и стали возводить соответствующим образом обустроенные коттеджные поселки, нередко расположенные на территории города. Теперь можно встретить странные на первый взгляд предложения: участки в коттеджных поселках. В самом этом понятии слышится противоречие, и у людей, впервые с ним столкнувшихся, возникают вопросы: как может жилой массив состоять из одних лишь участков? Не обман ли это?

Дело в том, что на рынке недвижимости России существует много подобных предложений земельных участков с подрядом на строительство или без него. Преимущественно все такие поселки снабжены хорошо развитой социальной инфраструктурой: магазинами и торговыми центрами в шаговой доступности, детскими площадками, охраной территории.

Это явление очень распространено, так как позволяет покупателю потерять на входе некоторое время и получить на выходе значительную денежную экономию при полной отсутствии разницы в дальнейшей эксплуатации, – поясняет юрисконсульт Илья Шапошников. – Главная юридическая сложность лишь в одном – целевое назначение земли. Надо, чтобы земля была под индивидуальное жилищное строительство. В противном случае в дальнейшем будут проблемы с легализацией на ней постройки.

Выходит, что эта концепция возникла как альтернатива дорогим коттеджам, которые могут позволить себе немногие, и не имеет ничего противозаконного. Все зависит от того, какой путь выбирает ленд-девелопер: только продажа участков или строительство готовых домов. Например, в городе Краснодаре «Черноморская финансовая компания» продает земельные участки, но выбор подрядчика на строительство дома остается за будущим собственником. Иными словами, это участки земли без подряда с коммуникациями в коттеджных поселках, оснащенных необходимой инфраструктурой. В отделе маркетинга нам рассказали, что у компании также есть опыт продаж больших участков земли микроинвесторам, которые в свою очередь строят свои жилые комплексы и продают их.

Рынок продажи домов и коттеджей в крае близок к перегреву, предложений на нем масса и они не всегда привлекательны по цене. Участки без подряда ликвидны, потому что покупатель получает возможность сэкономить финансы и вкладывать их поэтапно, а также построить дом по своим собственным потребностям, – считает начальник отдела маркетинга «Черноморской финансовой компании» Алексей Матаров.

Хорошо, плюсы мы выяснили. Еще стоит добавить, что, купив такой участок, собственник может некоторое время не начинать строительство или вообще к нему не приступать – то есть он свободен в своих действиях. Минус в том, что придется делать все самостоятельно и изрядно посуетиться.

При выборе участка с подрядом на строительство покупатель несколько облегчает себе задачу: не нужно искать застройщика и решать самому все вопросы, связанные с возведением дома. Недостатком такого типа коттеджных поселков может быть ограниченный выбор проектов домов, но это не всегда становится проблемой. Некоторые девелоперы идут навстречу покупателям в их стремлении к неповторимости. Например, такой метод использует застройщик «Юг-Регион» в Анапе:

У нас имеется огромный выбор проектов домов и коттеджей, но если у клиента имеется свой индивидуальный проект, то силами наших проектного и строительного отделов он воплотится в жизнь, – сообщили в офисе фирмы.

Выбор за вами

Подытожив все вышесказанное, заметим, что в большинстве городов Краснодарского края есть обустроенные коттеджные поселки, в которых продаются готовые дома, земельные участки с подрядом на строительство или без подряда, что дает широкие возможности для выбора. Если вы озадачены покупкой или строительством дома, мы советуем ознакомиться с данным сегментом на рынке недвижимости и узнать, какие предложения есть в интересующем вас населенном пункте. Необходимо рассчитать бюджет и решить, какой путь покупки для вас наиболее приемлемый. Мы привели лишь два примера, но на самом деле их больше, и в выборе вас никто не ограничивает.

Еще несколько юридических советов. Чтобы удостовериться в том, что статус приобретаемого участка действительно ИЖС, нужно взять выписку в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. При получении этих сведений придется уплатить пошлину 200 рублей, зато вы не будете переживать и сомневаться. Что касается договора – в него нужно вчитаться, изучить досконально. Не лишним будет отдать его на экспертизу грамотному юристу. Особое внимание обратите на ценники и их расшифровки, чтобы вы точно знали, за что платите и какие услуги предоставит вам управляющая компания.

Если недвижимость в собственности менее трех лет, а ее стоимость более миллиона, то продавец должен заплатить 13 % налога с продажи. Эта сумма всегда закладывается в стоимость готового дома. Если вы заключаете договор на строительство, то девелопер не платит дополнительный налог, – говорит Илья Шапошников. – Договор – святая святых в таких сделках. Надо внимательно его читать и не боятся вносить изменения и дополнения, если таковые вам нужны.


В результате можно сделать такие выводы. Если покупатель хорошо ориентирован в индивидуальном строительстве и располагает временем, чтобы заниматься переговорами и согласованиями, ему стоит брать участок без подряда, так как может выйти существенная экономия. А участок с подрядом будет хорошим вариантом, если он хочет сэкономить время и деньги, так как все равно это будет дешевле, чем купить готовый дом.