День защиты ипотеки

В Краснодаре банкиры, застройщики, риэлторы и аналитики собрались, чтобы обсудить перспективы регионального рынка ипотечного кредитования

© Марк Паверман

День защиты детей, традиционно отмечаемый 1 июня, в 2016 году в Краснодаре ознаменовался еще и как дата бурного обсуждения перспектив регионального рынка ипотечного кредитования. Круглый стол, куда были приглашены представители банков, руководители строительных и риэлторских компаний и даже советник губернатора Иван Перонко, был организован РБК-Кубань. Поскольку объем информации оказался достаточно велик, мы разделим статью на две части. В первой выступят финансисты и аналитики, во второй о тенденциях рынка расскажут застройщики.

Ипотечная «яма» и эффект «последнего вагона»

Участники обсуждения сошлись во мнении, что использовать для аналитики и прогнозов результаты 2014 года и уж тем более его второй полвины некорректно. Напомним, в 2014 году народ активно вкладывал рубли в недвижимость из-за скачка курса валют. Наблюдался эффект «последнего вагона», когда надо успеть сейчас или никогда.

В 2015 году, вполне закономерно, последовала ипотечная «яма». Так, Евгений Надеин, «главный по ипотеке» Краснодарского отделения ПАО «Сбербанк», сообщил, что если в 2014 году в регионе было выдано ипотечных займов на 29 млн руб., то в 2015 – лишь на 19,8 млрд руб.

Ипотечный скачок первых месяцев 2016 года, по мнению ряда экспертов, связан не только с незначительным снижением ипотечных ставок некоторыми банками, а с тем, что перед потенциальными заемщиками замаячила перспектива завершения срока господдержки ипотечного кредитования. Снова эффект «последнего вагона», но уже с другой мотивацией – господдержка заканчивается!

«Застройщики, риэлторы накручивали покупателей – давай, скорее, а то не успеть! В итоге те потенциальные покупатели, кто еще раздумывал и выбирал квартиры в Краснодаре, сгруппировались и оперативно взяли кредиты» - говорит Илья Володько, аналитик директор MACON REALTY GROUP.

Поэтому рост выдачи ипотечных кредитов в I квартале сложно считать системной положительной динамикой, пригодной для построения прогнозов.

В I квартале 2015 года в крае было выдано 3,8 тыс. ипотечных кредита, то за первые три месяца нынешнего года – на 1,2 тыс. больше.

Однако аналитики все же напоминают – средневзвешенная ставка, по которой выдавались кредиты в Краснодарском крае в начале 2015 года, составляла 14,4% годовых. А за первых 3 месяца 2016 года показатель снизился до 12,4%, что, безусловно, также оказало положительное влияние на спрос.

Падение доходов - тормоз для ипотеки

«Далеко не всегда манипулирование такими инструментами, как снижение ставок и уменьшение первоначального взноса по ипотеке, приводит к существенному увеличению числа сделок. Сегодня снижение минимальной ставки ипотечного кредитования, скажем, с 11 до 10%, не приведет к статистически значимому скачку выдачи кредитов. Необходим второй фактор – постоянно растущие денежные доходы населения, которые у нас, увы, сегодня снижаются. Медианный доход населения РФ составляет сегодня 22 тыс. руб. Это значит, что половина населения получает больше 22 тыс. руб., а половина – меньше. Мы же прекрасно понимаем, что для возможности выплаты ипотеки доход семьи должен быть не менее 60-70 тыс. руб. Сегодня реально могут себе позволить взять ипотечный кредит 10-20% россиян» - комментирует ситуацию на рынке Илья Володько.

Стабильность ипотечного рынка возможна только при одновременном росте доходов населения и цен на квартиры. Последнее условие стимулирует брать, первое – позволяет брать жилье в кредит. Когда же человек не уверен в своем завтрашнем дне, и будет ли у него через год работа, позволяющая оплачивать кредит, он, скорее всего, повременит с ипотекой. Снижение цен на квартиры также не способствует увеличению числа ипотечных сделок – даже у тех, кто уверен в своих доходах - а вдруг завтра еще подешевеет?

Однако падение платежеспособности населения заметили не все. В частности, этой тенденции не наблюдает Николай Парамонов, начальник отдела розничного кредитования банка «Центр-Инвест».

Разные банки – разные результаты

Николай Парамонов сообщил, что в I квартале 2016 года «Центр-Инвестом» было выдано 817 ипотечных кредитов. Это на 25% по количеству и на 35% по стоимости больше, чем годом ранее. Более того, аналитика «Центр-Инвеста» за 3 «внеквартальных» месяца – март, апрель и май текущего года показала двукратный рост выдачи ипотеки по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом нужно отметить, что «Центр-Инвест» начал работу с программами господдержки ипотеки лишь с мая 2015 года. Иначе говоря, предоставленные аналитические данные ценны тем, что они опровергают догму о решающем влиянии господдержки на желание клиента взять кредит.

Светлана Сидорова, руководитель розничного отделения банка ВТБ в Краснодаре, не без гордости сообщила, что сравнительная динамика по первым кварталам 2015 и 2016 года у нее шокирующе положительная – рост объема выданной ипотеки в 3,5 раза. Даже по сравнению с I кварталом 2014 года замечен рост в 2,2 раза. Никаких особых причин для столь стремительного взлета, по словам представителя ВТБ, нет – все тот же эффект «последнего вагона» окончания господдержки и инвестиции в недвижимость на фоне экономической нестабильности.

Управляющий директор по ипотеке Краснодарского филиала банка ВТБ24 Игорь Казанцев заявил о 70% росте объемов выданной ипотеки между первыми кварталами 2015 и 2016 годов.

Между «первичкой» и «вторичкой»

Тревожную тенденцию перемещения покупателей квартир в Краснодаре с первичного на вторичный рынок отметил Игорь Казанцев:

«Мы наблюдаем начало системного кризиса на первичном рынке недвижимости, который может серьезно «спутать карты» - заявил финансист.

По его словам, если в начале года заявки на ипотечные кредиты в Краснодарское отделение ВТБ24 поступали в равном соотношении на объекты первичного и вторичного рынка, то сейчас соотношение изменилось. На «первичку» ориентируется лишь каждый третий заемщик.

Подобное соотношение имеет место и в «Центр-Инвесте». В общей массе выданных банком ипотечных кредитов за май месяц 30% приходится на квартиры первичного рынка и 70% - на вторичный рынок.

Более позитивный для застройщиков Кубани расклад привел Евгений Надеин. По данным Краснодарского отделения Сбербанка, доля ипотечных сделок по квартирам первичного рынка от застройщика растет год от года, и на сегодня составила уже 49% всех ипотечных сделок. Вероятно, это объясняется как господдержкой, таки и целенаправленным совместным маркетингом Сбербанка и ведущих застройщиков, направленных на защиту первичного рынка новостроек Краснодара. Пример такой совместной акции – прошедший недавно «Квартирный бум». Несмотря на что, что в целом по Краснодарскому краю в Сбербанке «контрольный пакет» ипотечного портфеля (51%) держит пока рынок вторичный, в городах – Новороссийске, Геленджике, Краснодаре доля первичного рынка достигает 67%.

«Давайте вспомним, что доля вторичного рынка в ипотечном кредитовании всегда была больше, чем первичного. Когда начались активные меры по поддержке застройщиков, пропорции сместились в сторону «первички», сейчас же происходит восстановление естественного баланса», - напомнил Илья Володько.

В итоге обсуждения участники круглого стола высказывали схожие прогнозы, предрекающие в ближайшие годы небольшой рост объемов выдачи ипотечных кредитов.

Продолжение следует.