Рынок апартаментов: жильё или коммерческая недвижимость?

Новый сегмент недвижимости, появившийся в России чуть более 10 лет назад, это апартаменты, которые стали востребованными с первых дней предложения строительными компаниями своим клиентам. Сегодня рынок апартаментов в нашей стране развивается, хотя и не семимильными шагами. Кому интересна такая недвижимость и каковы её особенности?

© aska-realty.ruАпартаменты - жильё без статуса жилого.

Жилое нежилое.

Понять, что такое апартаменты в сегодняшнем их виде, довольно сложно и в юридическом, и в социальном аспекте. Когда-то в русском языке понятие «апартаментов» относилось к шикарным квартирам или люксовым гостиничным номерам, а сегодня эта часть недвижимости включает в себя двадцатиметровые студии без отделки и, занимающие целые этажи, многокомнатные помещения с отделкой экстра-класса. Всё дело в том, что под «апартаментами» стали понимать жилые помещения для временного проживания, но со статусом «нежилых» объектов недвижимости. Такое вот «жилое нежилое»! Строятся комплексы апартаментов в офисных зданиях крупных городов и в курортных зонах, где подобные объекты недвижимости востребованы не меньше.

Зарубежная история апартаментов более давняя и уходит корнями во вторую половину XX века, когда резко увеличилось количество «белых воротничков», которым необходимо было жить недалеко от работы, чтобы избегать городских пробок, а также в разы выросли туристические потоки и нужна была альтернатива гостинцам.

Приведём некоторые особенности апартаментов: небольшое помещение класса «А» (студио) – пристанище несемейного молодого специалиста или командированного менеджера. Апартаменты класса «В» выполняют роль квартир со всеми удобствами, как для семей, приехавших на отдых, так и для топ-менеджмента в офисных центрах. Класс «С» подразумевает многокомнатные апартаменты, где могут разместиться до 12 человек. Есть и апартаменты в виде резиденций и вилл для высокого уровня постояльцев или собственников, а также мансарды и пентхаусы для любителей жить «повыше».

При строительстве апартаментов застройщик не обязан обеспечивать будущих жильцов объектами инфраструктуры.

Минусы.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться и соответственно иметь социальные преференции: поликлиническое обслуживание, устройство детей в детский сад или школу в ближайшем микрорайоне, попадание в госпрограммы по улучшению жилищных условий, оплаты коммунальных платежей, которые будут выше, чем в обычной квартире на 15-20%.

При строительстве апартаментов застройщик не обязан обеспечивать будущих жильцов объектами инфраструктуры. Если до ближайшего детсада несколько километров – это ваши проблемы! Если апартаменты приобретаются на стадии строительства, то согласно «ФЗ – 214», договор долевого участия не применяется, а следовательно, негативные последствия покупки «недостроя», тоже ваши проблемы!

Застройщики имеют право строить очень плотно, без соответствия правилам застройки жилых районов. Качество наших апартаментов мало соответствует их западным аналогам и часто они предлагаются в виде обычных офисных помещений без дополнительных услуг и «жилой» отделки.

Интерес к апартаментам существует, в первую очередь, у бизнесменов и топ-менеджеров, имеющих другое жильё и не нуждающихся в регистрации.

Плюсы.

Апартаменты обычно привлекают потенциальных покупателей невысокими ценами по сравнению с жилой недвижимостью. В Москве разница в стоимости квадратного метра в квартире и в апартаментах, 20-30%. Такая же тенденция в традиционных местах отдыха – Черноморском побережье Краснодарского края и Крыма. Там стоимость апартаментов во многом зависит от близости к побережью.

Очень привлекательны апартаменты в плане инвестиций, как объекты, которые десятилетия смогут приносить прибыль собственнику, в виде арендуемых помещений и зданий.

Стоимость аренды апартаментов не отличается от стоимости жилых помещений. Позволить себе купить апартаменты могут и молодые семьи, и пенсионеры, откладывающие «на старость», и чиновники, и состоявшиеся бизнесмены, «владельцы заводов, газет, пароходов», так как разнообразных по качеству и стоимости предложений очень много, от 600 тысяч рублей в строящихся региональных и курортных комплексах, до миллионов долларов в Москва-Сити.

Рынок апартаментов развивается не очень быстро, но его привлекательность растёт. В Москве можно перевести в апартаменты около 2 миллионов квадратных метров офисных помещений, не востребованных на сегодняшний день.

Всем хочется иметь недорогую недвижимость, соответствующую современным требованиям. Если у вас есть апартаменты в южных регионах, вы в любое время года можете приехать и жить не в гостинице с её набором услуг и правил, а в своей квартире, то есть чувствовать себя «как дома». Важным моментом для многих является кухня, особенно для семей с детьми и любителей здорового питания, как неотъемлемая часть апартаментов. Для других, главное - возможность прийти и уйти в любое время суток, не проходя «сквозь строй» охраны, портье, дежурных по этажу или сесть у открытого окна за дружеским ужином.

Микшируя офис, квартиру и гостиницу мы получаем апартаменты, причём все функции в них можно совмещать, решив вопросы благоустройства, инсоляции, инфраструктуры, потому что постоянно проживающие в них собственники или арендаторы имеют такие же права, как и владельцы обычных квартир.

Что дальше?

В последние годы наши соотечественники приобрели много недвижимости за рубежом, в том числе апартаментов в европейских странах. Там они имеют статус жилья и оформляются соответствующим образом. Побережье Средиземного, Адриатического, Чёрного морей в разных странах изобилует целыми городами из зданий с апартаментами, включающими в себя парковки, бассейны, магазины, салоны красоты, парковые зоны. В связи с санкционными процессами, россияне уже переориентируются на собственный рынок недвижимости и могут вкладывать деньги в российские комплексы, объекты для отдыха или бизнеса. Интерес к подобным проектам на территории России проявляют китайцы, да и отечественный бизнес становится всё более патриотичным, инвестируя не в Европу, а в Россию.

Вышеперечисленные особенности наших апартаментов обусловлены слабым законодательным фундаментом для этого сегмента недвижимости. Рынок апартаментов в России очень молод и требует повышенного внимания к себе, так как в значительной мере может решить жилищные вопросы для большинства наших сограждан, если апартаменты получат юридический статус жилых объектов. Пока нет прецедентов перевода в жилое ни одного комплекса апартаментов, хотя иногда застройщики в целях привлечения клиентов, декларируют такую возможность.

В Краснодаре и других городах края предлагаются номера в апарт – отелях, фактически, обычных гостиницах. Комплексы апартаментов, где любой гражданин может купить квартиру, встречаются, в основном, в курортных зонах. В Сочи предлагаются десятки апартаментов по цене даже выше, чем в жилом секторе. Это обусловлено близостью к морю, центру города, инфраструктурой и видовыми характеристиками. На значительном удалении от побережья апартаменты значительно дешевле.