Виды планировок квартир. Что выбрать?

Сергей Зыков 26 октября 2016 1944

Для человека, желающего приобрести квартиру, важнейшим вопросом является: какие виды планировок квартир лучше? Чтобы его решить, нужно понять плюсы и минусы различных видов планировок и характеристику зданий, в которых они есть.

За последние сто лет виды многоквартирных домов и планировок многократно менялись.

Индивидуальное строительство по проектам известных архитекторов осталось в прошлом, а массовая застройка советских времён привела к обезличиванию и центральных, и спальных районов в городах, что прекрасно было показано в новогодней комедии Э.Рязанова. Нынешние методы и параметры застройки несколько освежают городские пределы модернистской архитектурой и отличиями в облике разных микрорайонов. Ищут ли строители оптимальные варианты застройки и виды планировок квартир, устраивающие большинство потенциальных покупателей, сказать сложно, но разнообразия в застройке стало больше и это радует всех участников рынка.

Что предлагает рынок вторичного жилья?

В разных регионах и городах России подразделение жилой недвижимости на разные виды существует со времён первых строителей, возводивших или выкапывавших жильё для себя и своих близких из подручных материалов: камня, дерева, земли, глины, соломы. Сейчас градация жилых объектов очень широка и представляет всю палитру старого и нового жилья, предлагаемого на рынке недвижимости. Вторичный рынок при этом изобилует предложениями старого жилья, расположенного ближе к центру городов, за цены, иногда в разы выше стоимости новостроек на окраинах.

Вариантов таких предложений несколько:

1. «Сталинки» - квартиры в разноэтажных домах 30 – 50 – х годов прошлого века с толстыми кирпичными стенами, иногда с деревянными перекрытиями этажей, небольшими балкончиками, высокими потолками, раздельными или проходными комнатами и раздельным санузлом. Этот вид квартир всегда считался престижным и востребованным, надёжным и удобным, ведь расположение «сталинских» домов в российских городах – это центральные улицы за редким исключением, вследствие чего их любили и любят чиновники, богемная часть населения, а также бизнесмены, у которых деловые интересы в центре.

Стоимость «сталинок» из расчёта за квадратный метр, выше, чем у других видов советских и постсоветских домов. Особенно это проявляется в Москве, где «сталинские» многоэтажки Тверской и «Дом на Набережной» считаются до сих пор верхом пафоса при выборе жилья, хотя по многим параметрам уступают современным новостройкам. Главным минусом «сталинок» является малый метраж комнат и сложность перепланировки из-за несущих стен, а кроме этого, старые коммуникации и постоянная потребность в ремонте здания или его частей, да и энергетика проживших и умерших там людей, могут направить взгляд потенциального покупателя на более современное жильё.

2. «Хрущёвки» - квартиры в 5-этажных домах, построенных в 50-е – 60-е годы двадцатого века и позволившие в своё время расселить довоенные и послевоенные коммуналки и бараки. Характеризуются небольшими по площади проходными комнатами и совмещённым санузлом, ветхими коммуникациями, узкими подъездами (занос и вынос мебели превращается в проблему), потолками не выше 230 см, балконами только на 3 – 5 этажах, плохой звукоизоляцией, кухней площадью 5 – 6 м2, независимо от количества комнат и проживающих людей. Требуют ежегодного ремонта тех или иных частей дома, инженерных сетей; из-за ветхости панелей, трещин в кирпичных домах и усталости металла случались падения балконов и промерзание стен.

В Москве «хрущёвок» практически не осталось, но в других городах России такого жилья ещё очень много, причём часть его расположена в престижных районах и стоит на уровне новостроек в пригороде и даже черте города, хотя все они уже требуют сноса и замены на новое жильё.

3. «Улучшенки» - это вид планировки квартир очень похожий на «хрущёвки», но с раздельным санузлом и комнатами, хотя есть и варианты с проходными залами. Кухня – 5 – 6 м2, балкон(кроме 1 этажа) и прочие аксессуары дома тоже соответствуют «хрущёвской» застройке. Такие дома, как правило, моложе «хрущёвок» на 10 – 20 лет и сохранились лучше, но внешнее и внутреннее наполнение уже не соответствует современным требованиям жилья.

«Улучшенок» в нашей стране очень много (все военные городки и закрытые города состоят более, чем на 80% из таких домов) и хотя срок их службы не более 30 лет, сносить и заменять их на новые жилые объекты пока никто не собирается, так как вопросы расселения местные администрации и строители решать не хотят, да и вряд ли могут, ведь это дорогостоящий процесс, а людей, живущих в худших условиях, масса.

К «улучшенкам», кроме панельных 5-этажек 70-х – 80-х годов, можно отнести и некоторые виды 9-тажных серий домов тех же лет с небольшими раздельными комнатами, лоджиями, лифтами, мусоропроводом и маленькими кухнями.

4. «Ленинградки» - более современный по сравнению с «улучшенками», вид планировки квартир, которые строились в 70-е и 80-е годы двадцатого века в виде 5 и 9-этажных домов с общими (по периметру) или раздельными балконами на всех этажах, широким лестничным маршем, лифтом (выше 5 этажей), мусоропроводом, раздельными комнатами и санузлом, а также 8-метровой кухней и потолками в 250 см высотой.

Это достаточно комфортное жильё до сих пор пользуется популярностью у наших сограждан, так как соотношение цены и качества здесь хорошее. Дома «ленинградской» серии выполнены из панелей и многие из них уже исчерпали свой амортизационный ресурс, но как и «улучшенки», пока служат россиянам верой и правдой.

5. Квартиры «новой планировки» появилась в 70-е годы прошлого века и на десятилетия стала основой застройки новых микрорайонов в городах России. Характерные черты этого вида планировки квартир – увеличение жилой и общей площади, раздельный санузел, кухня – 9 м2, мусоропровод, лифт, большие площадки на этажах, одна, две и даже три лоджии.

Такое жильё считалось и считается хорошим, особенно, если расположено в привлекательном районе с развитой инфраструктурой. Дома из серий с «новой планировкой» бывают панельные и кирпичные.

6. «Малосемейки» - однокомнатные квартиры в домах «коридорного» типа, строившихся, как жильё для молодых семейных и несемейных специалистов, которые с увеличением семьи должны были получить большие квартиры, но многие из них так и живут в одной комнате с несколькими детьми и родителями. К этому же типу можно отнести приватизированные общежития.

Плюсом некоторых «малосемеек» считается двойная лоджия, раздельный санузел и кухня 9 м2. В таких домах есть лифт и мусоропровод, а планировку можно отнести к «новой».

7. «Гостинка» - квартира гостиничного типа площадью от 9 до 18 м2 в доме «коридорного» типа с санузлом без ванны и раковиной в прихожей. Некоторые «гостинки» после перепланировки обзавелись сидячей ванной, кухней и зоной отдыха, но всё это очень маленькое и такая жилплощадь может устроить студента, но не взрослого человека с семьёй.

Новые дома – новые проблемы и задачи.

Застройка в 90 – 2000-е годы велась активно и разнообразно, иногда в соответствии с градостроительными законами, иногда вопреки им. Сейчас на рынке недвижимости представлен широкий спектр вариантов квартир в кирпичных, монолитных и монолитно – кирпичных домах, а также в панельных, хотя эра крупнопанельного домостроения заканчивается в связи с недавними постановлениями Правительства РФ.

Виды планировки квартир сейчас подразделить сложнее, так как их появилось огромное множество, но основные параметры всех современных квартир в массовой застройке «эконом-класса» и «комфорт-класса» соответствуют «новой планировке», как по площади помещений, так и инфраструктуре в виде мусоропровода и лифта (или двух), хотя и здесь есть исключения. Кроме этих привычных видов услуг появились консьержи, подземные парковки или автостоянки и видеонаблюдение.

В секторе элитного жилья очень пёстрая картина от 2-3 – этажных старинных домов с закрытой территорией до высокоэтажных домов, построенных в местах «точечной» застройки в престижных районах города. Здесь варианты площадей и предлагаемых услуг шире и дороже, а видов планировки квартир множество и, как правило, они все индивидуальны. Но это тема для отдельного разговора.