Арендные (доходные) дома и частная аренда. Перспективы развития рынка и «подводные камни»
Московские власти, как всегда, впереди России всей, планируют начать строительство арендного жилья на новом качественном уровне с начала 2016 года, призывая и региональные административные органы рассмотреть возможность обновления отрасли аренды.
Доходные дома появились во многих регионах России. Московские власти, как всегда, впереди России всей, планируют начать строительство арендного жилья на новом качественном уровне с начала 2016 года, призывая и региональные административные органы рассмотреть возможность обновления отрасли аренды.
Урбанистический форум в Москве ещё в прошлом году дал ответы на некоторые, связанные с арендой жилого, вопросы. Генеральный директор АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) Александр Плутник отметил, что существует законодательство, которое регулирует вопросы приобретения земельных участков для строительства современных арендных домов. Что ожидает рынок аренды жилых объектов во всём его многообразии?
Ситуация тяжёлая, но выход есть!
Пилотные проекты и строительство арендных домов АИЖК готово профинансировать, так как ситуация, по словам его руководителя пока остаётся тяжёлой. Главная задача сегодня – выявить участки, которые не вовлечены в оборот.
Москва и другие города России во много раз отстают от многих крупных городов мира по наполненности рынка арендного жилья. В современном понимании, такого рынка просто нет. Это констатировал начальник департамента градостроительной политики столицы Сергей Лёвкин. Необходимость изменений и приоритетов в сегменте аренды жилых объектов недвижимости наступило давно, но конкретные шаги начали предприниматься только сейчас, что, безусловно, можно считать позитивным моментом.
Рыночная лихорадка.
Рынок аренды жилого лихорадит, как и другие сегменты. Риэлторское сообщество отслеживает эти процессы и его представители, например, управляющий партнёр АН «Spenser estate» Вадим Ламин, говорит о том, что проблемы сказались, в первую очередь, на рынке дорогой аренды, ориентируемом на иностранных граждан и спрос здесь уменьшился на 60%. Представительства иностранных компаний и крупных российских компаний сократили своих сотрудников, а некоторые просто закрылись. Такие же процессы идут в банковском секторе. Даже постоянные корпоративные клиенты перестали заказывать дорогую недвижимость для своих сотрудников. Это касается и столицы, и регионов.
В какой-то степени свободные площади заняли представители бизнеса и власти, перемещающиеся по городам с разными целями, а также граждане, проживающие в пригородах и районах, переехавшие ближе к местам работы или школам.
Как и в сфере продаж, клиенты из дорогих классов рынка аренды жилых объектов переселяются в более экономичные. Цены на элитные квартиры упали на 10-50%, в других сегментах удешевление тоже прослеживается, но всё зависит от района и качества квартир. Более всего пострадали владельцы квартир в старых домах центра. Новостройки востребованы больше, хотя многокомнатные квартиры уровня «элит» тоже сдаются с трудом и сейчас есть возможность «выторговать» у собственника существенную скидку.
Востребовано недорогое жильё.
Требования арендаторов во все времена примерно одинаковы: соотношение цены и качества жилья должны быть одинаковы. Кроме близости к метро, достопримечательностям, центру, дорожным развязкам и другой городской инфраструктуре, квартира должна быть отремонтирована, в доме должен работать лифт, мусоропровод, проведено кабельное ТВ, интернет, в шаговой доступности – паркинг. Поэтому квартиры сталинских и дореволюционных времён, несмотря на своё историческое обаяние, пользуются меньшей популярностью, чем квартиры в современных охраняемых комплексах с вышеперечисленными данностями.
Очень востребованы небольшие квартиры с хорошим ремонтом. Так называемые «стадионы» сегодня не у дел. Оптимальная площадь для «упакованного» клиента в Москве сегодня – 120-150 м2, в Краснодаре – до 100 м2.. Эти площади должны соответствовать евростандартам по ремонту и наполнению бытовым «фаршем» в виде техники, мебели, сплит-системы и т.д.
Платим налоги и спим спокойно.
Собственники жилья эконом-класса всегда были отъявленными неплательщиками налогов. Самыми хорошими плательщиками являлись и являются арендодатели, сдающие жильё иностранным компаниям, которые «в белую» оплачивают квартиры. Многие эксперты говорят о необходимости изменений в законодательстве, чтобы возможность заплатить налоги была у собственников на основании патента и без прихода в налоговую инспекцию.
Пока же многими арендаторами и арендодателями подписываются договоры о безвозмездном пользовании или договоры ссуды, позволяющие уйти от налогообложения, но несущие риски обеим сторонам по неисполнению устных договорённостей по внесению арендной платы или срокам проживания. Сохранность имущества арендодателя также ставится «под вопрос».
Гражданский кодекс регулирует все вышеназванные проблемы, но без подробного договора аренды с описью имущества и ценой это невозможно. Налоговики не могут отследить все виды заключённых договоров в этой сфере, соответственно, государство теряет очень большие суммы.
Арендаторы, знакомые с законодательством, понимая, что налоги собственник помещения платит не будет, требуют от него снижения стоимости аренды, так как именно арендатор оплачивает сумму налога, включаемую в общую цену. Можно оформить временную регистрацию в счёт налога, который сэкономил арендодатель.
Аренда с выкупом.
Хотя такой вид сделок на рынке аренды жилых объектов не является распространённым, он существует, несмотря на кризисы и санкции.
Существует ряд положений, которые арендатору и арендодателю после подписания договора аренды с последующим выкупом. Арендатор сразу получает возможность проживания в квартире, не имея всей суммы на её покупку, может обойтись без ипотеки и других кредитных программ, на любой стадии сделки может отказаться от дальнейших выплат по договору.
Арендодатель может установить стоимость аренды гораздо выше, чем в случае обычной аренды, чтобы обезопасить себя от рисков при длительной рассрочке, а также передаёт жильё в собственность только после полного расчёта по сделке.
Государственная регистрация сделки происходит после перехода права собственности арендатору.
В других случаях арендованное помещение может быть передано в собственность после подписания дополнительного соглашения к договору обычного найма.
Главным препятствием таких сделок является долгий срок, во время которого могут произойти различные события на рынке недвижимости, например, увеличение или уменьшение цены за квадратный метр. Серьёзной проблемой может стать смерть арендодателя или залог квартиры в обеспечение кредитных обязательств. Поэтому нужно заранее позаботиться о том, чтобы риски обеих сторон были минимальны, то есть прописать их в договоре, для чего потребуется помощь опытного юриста.
Аренда жилых объектов в скором будущем войдёт в законодательное поле. Об этом говорят и спорят в правительственных кругах и риэлторском сообществе. Как обязанности по выплате налогов скажутся на стоимости аренды, пока неизвестно. В 2016 году курортные зоны России должны были пройти через аттестацию арендодателей, их регистрацию в качестве ИП и уплате налогов по фактически полученной прибыли. Будут ли бабушки – риэлторы с табличками о сдаче своих квартир и домов сидеть на вокзалах Крыма или Сочи, тоже не ясно. Ясно одно – порядок в этой сфере наводить нужно, только не «махая шашкой», а медленно и верно подводя арендодателей к мысли о необходимости уплаты налогов.
Доходный дом в Краснодаре успешно работает на ул. 1 мая.
Будут ли застройщики массово переводить пустующие новостройки в доходные дома – пока не ясно. Для этого их нужно наполнить ремонтом, мебелью, бытовой техникой, парковками, а также телекоммуникациями и Wi-Fi.